كشف عبد اللطيف زغنون، المدير العام للضرائب، الثلاثاء الماضي في لقاء صحفي بالرباط، أن المديرية العامة للضرائب بصدد وضع حد لظاهرة التهرب الضريبي في المعاملات العقارية، والمتمثلة أساسا في عدم التصريح بالقيمة الحقيقية لبيع العقار، للتهرب من أداء نسبة الضريبة المفروضة على الأرباح العقارية، وأفاد زغنون أن الإجراء الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبا بمدينة الدار البيضاء أولا، يتمثل في وضع أثمنة مرجعية لبيع العقار بمختلف أنواعه بكل الجهات والمدن والمقاطعات والأحياء السكنية، ليتم احتساب الضريبة بناء على الأثمنة المرجعية وليس التصريح، وأكد المتحدث أن الأثمنة المرجعية يتم إعدادها بمختلف المدن المغربية بالتنسيق مع بنك المغرب والوكالات الحضرية، وسيدخل الإجراء حيز التنفيذ قريبا بمدينة الدار البيضاء أولا قبل أن يعمم على باقي مدن المملكة.
وتقدر الدراسات التي تناولت ظاهرة التهرب الضريبي في المعاملات العقارية، الفرق بين القيمة الحقيقية للصفقة والمبلغ المصرح به عند تسجيلها بما بين 15 بالمائة و25 بالمائة. وتعرف المعاملات العقارية بالمغرب ظاهرة شائعة تتمثل في عدم التصريح بالقيمة الحقيقية للصفقة، ويضطر المشتري لأصل عقاري، للتفاوض حول سعرين، الأول هو السعر الذي سيؤديه للبائع نقدا، والثاني السعر الذي سيتم التصريح به عند تسجيل عملية البيع، وتقدر الدراسات التي توقفت عند حجم الظاهرة، الفرق بين القيمة الحقيقية للصفقة والمبلغ المصرح به عند تسجيلها بما بين 15 بالمائة و25 بالمائة، وأمام تفاقم حجم الظاهرة، لجأت أحيانا الإدارة العامة للضرائب إلى تطبيق بنود المراجعة بشكل ممنهج على جميع المعاملات العقارية. وباستثناء الدولة، يرى المتتبعون أن كل الأطراف المتدخلة في المعاملات العقارية لها مصلحة في إخفاء القيمة الحقيقية للصفقات، فالتصريح بقيمة أدنى من قيمة التفويت الحقيقية يعني تقليص الضرائب ورسوم التوثيق والتسجيل ونفقات نقل الملكية الناتجة عن العملية بالنسبة للبائع والمشتري، أما البنوك التي تمول المعاملات العقارية، فإنها تكون مستفيدة بالحصول على رهون تتجاوز قيمتها الحقيقية قيمة القروض التي تمنحها لتمويل الصفقات كضمانات لهذه القروض، وأحيانا تتساهل البنوك من خلال منح قروض شخصية أو قروض تكميلية، تحت غطاء تمويل التأثيث والتجهيز، والتي يتم استعمالها في الواقع لتمويل الجزء غير المصرح به من قيمة الصفقة العقارية. ويرى أبو العرب عبد النبي، الخبير الاقتصادي والأستاذ الجامعي بجامعة البوليتيكنيك بالرباط، أن الإجراء الجديد جاء بعد نقاش أُثير على مدى سنوات، ومحاولات متكررة لإيجاد الحلول المناسبة للظاهرة المنتشرة. وقال في تصريح ل”التجديد”، “هناك تهرب ضريبي معروف في المعاملات العقارية، يستفيد من خلاله المشتري من تخفيض في الضريبة على التسجيل، ويستفيد البائع من تخفيض بالنسبة للضريبة على الربح، ولمعالجة الظاهرة، جاء الفصل 65 من مدونة الضرائب، وأعطى الحق لمدير الضرائب لمراجعة ضريبية اتجاه كل عملية بيع مشكوك في صحة ثمن البيع المصرح به بخصوصها”، ويضيف أبو العرب، “ما حدث هو توتر العلاقة أحيانا مع المنعشين العقاريين بسبب تطبيق هذا الفصل، وكان الضغط من أجل توقيف العمل به، اليوم نحن أمام إجراء جديد أكثر واقعية وعقلنة، حيث تشكل لجنة مختلطة تبث في اللائحة المرجعية التي على أساسها يقع التضريب في المعاملات العقارية”. الخبير الاقتصادي ثمن مساهمة الفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين في بلورة الإجراء، وقال “هذه خطوة إيجابية حدث حولها توافق مهم، وسيكون لها آثار جيدة، لمواجهة العبث في المعاملات العقارية، ضمانا لحقوق الدولة أولا، ثم لإحداث نوع من الشفافية في هذا القطاع، وفي ذلك انتعاش متوقع للمعاملات العقارية بالمغرب”. ويعتقد أبو العرب أن الرابح الأكبر هو المشتري والبائع، أما الخاسر في هذه العملية، يقول المتحدث، “هم المنعشون العقاريون الذين ينقصهم حس المواطنة، والذين يتملصون من أداء واجبات الدولة”، ويختم الخبير الاقتصادي بالقول، “إذا نجحنا في هذه العملية سنتقدم بقطاع العقار نحو المزيد من الشفافية، وسنحمي المواطن أولا”. هو إذا “ضرر لا بد منه”، حسب بعض الفاعلون في المعاملات العقارية، وسلوك “يُفرض عليهم لطبيعة السوق التي لا يزال القطاع غير المنظم يلعب فيها دورا مهما”، ويرى فاعل في القطاع العقاري أن الهدف في حد ذاته ليس التهرب الضريبي، بل “تغطية مصاريف تتعلق بالمشروع العقاري، لا يمكن تبريرها جبائيا، لغياب الفواتير”، ويذكر المتحدث “مجموعة من المواد التي يتم شراؤها من القطاع غير المهيكل، بدون فواتير”. كما أن المضاربون يفرضون على النشطاء عدم التصريح بالسعر الحقيقي للأرض، قصد إخفاء جزء مهم من أرباحهم الهائلة عن عيون إدارة الضرائب. مصدر من الفدرالية الوطنية للعقار، أكد أن الإجراء الجديد الذي أعلن عنه المدير العام للضرائب، هو “امتداد لإجراء بلورته الفدرالية بشراكة مع إدارة الضرائب على مدى السنة الماضية، يقضي بتحديد الأسعار المرجعية للعقارات”، وأفاد المصدر ذاته بأن “المديرية العامة للضرائب، دشنت مفاوضات مع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية من أجل ملائمة الأسعار المرجعية لهذه الأخيرة، مع تلك التي ينتظر اعتمادها من طرف الإدارة العامة الضرائب من أجل إضفاء مزيد من الشفافية على المعاملات العقارية”.
المصدر: ياسر المختوم نشر في التجديد